Купівля житла на вторинному ринку часто здається простішою альтернативою новобудовам, однак ризиків тут не менше. Найбільша небезпека полягає в тому, що помилки стають очевидними вже після підписання договору, коли виправити ситуацію майже неможливо.
У 2026 році ця проблема загострилася через значну частку застарілого житлового фонду та відсутність повної цифровізації даних. Про це повідомляє юридична компанія "Бачинський та партнери".
Як перевірити документи на квартиру перед покупкою
Насамперед потрібно переконатися, що продавець дійсно має право власності на нерухомість. Це підтверджується відповідними документами – договором купівлі-продажу, дарування або свідоцтвом про право власності. Обов’язковим є і витяг із державного реєстру речових прав, який дозволяє перевірити актуального власника та наявність обтяжень.
Важливу роль відіграє технічний паспорт. Він допомагає зіставити реальне планування житла з офіційними даними та виявити можливі незаконні перепланування. Якщо інформація про квартиру відсутня в електронних реєстрах, доведеться звертатися до БТІ для додаткової перевірки.
Індексація без відчутного ефекту: пенсіонери так і не відчули зростання виплат
"Київстар" з кінця травня працюватиме по-новому
Знову по 6500 грн на картку: уряд готує нові виплати
Мешканцям 10 областей виплатять нову допомогу
Крім цього, слід з’ясувати:
- чи є у квартирі зареєстровані особи;
- чи отримано згоду другого з подружжя на продаж;
- чи немає заборгованості за комунальні послуги.
Де приховані ризики при оформленні завдатку
На практиці сторони часто домовляються про попередній платіж. Важливо чітко розрізняти аванс і завдаток: у першому випадку гроші повертаються, якщо угода зривається, у другому – діють суворіші правила.
Юристи радять оформлювати попередній договір у нотаріуса. У ньому повинні бути чітко прописані вартість житла, строки звільнення квартири та обов’язок продавця знятися з реєстрації.
Закон передбачає: якщо покупець відмовляється від угоди, завдаток не повертається. Якщо ж ініціатором відмови стає продавець, він має повернути отримані кошти у подвійному розмірі.
Згода чоловіка або дружини на продаж квартири обов’язкова
Однією з найпоширеніших причин визнання угод недійсними навіть через роки є відсутність згоди одного з подружжя. Навіть після розлучення майно, придбане у шлюбі, може вважатися спільною власністю.
Тому колишній чоловік або дружина мають надати нотаріально посвідчену згоду на продаж. Експерти застерігають: усні запевнення про "поділ майна" не мають юридичної сили і можуть обернутися судовими позовами.
Як дізнатися, хто зареєстрований у квартирі
Найбезпечніший варіант для покупця – коли на момент укладення угоди в квартирі ніхто не зареєстрований.
У великих містах нотаріуси мають доступ до електронних реєстрів територіальних громад, що дозволяє швидко перевірити інформацію. Водночас у багатьох регіонах доводиться користуватися довідками від ОСББ або ЖЕКів.
Особливу увагу варто звернути на дітей та військовозобов’язаних осіб. Їхнє зняття з реєстрації може бути складним і затягнутим процесом, тому це питання краще вирішити до передачі основної суми грошей.
Яку ціну вказувати в договорі купівлі-продажу
Продавці іноді пропонують занижувати вартість житла у договорі, щоб зменшити податкове навантаження. Однак для покупця це серйозний ризик. У разі скасування угоди через суд повернути вдасться лише ту суму, яка зазначена в документах.
Також важливо, щоб у договорі було зафіксовано відсутність боргів за комунальні послуги, а також чітко визначено строки, коли продавець звільнить квартиру, передасть ключі та вивезе свої речі.
Раніше портал Знай повідомляв, як виправити помилку в реєстрі нерухомості: українцям пояснили простий алгоритм дій.
Також наш портал інформував, деяким українцям доведеться віддати 10% спадщини: кого зобов'яжуть платити.
Крім того, ми писали, як купити житло без довідки про доходи: можливі законні шляхи.